공동주택 바닥구조 하자조사 및 보수비용 기준 개정 내용 정리
2022년 8월 이후 사업승인 공동주택 대상, 바닥구조 하자조사·보수비용 기준 신설로 분쟁 예방 및 시공 품질 강화 기대
▶ 개정의 배경과 필요성
2022년 「주택법」 개정으로 사업계획승인을 신청하는 공동주택에 대해 ‘바닥구조 사후확인제’가 도입됨에 따라, 이에 대한 구체적인 하자판정기준과 조사·보수 산정기준을 마련할 필요성이 제기되었습니다.
기존에는 바닥재 중심의 평가 기준만 존재해, 구조층 두께나 측면 완충재, 자재 품질 등의 요소가 평가에 제대로 반영되지 못했고, 이로 인해 입주자와 시공사 간 분쟁 소지가 많았습니다. 이번 개정은 이러한 실무상 공백을 보완하고, 바닥구조 품질관리 기준을 법령에 근거해 명문화한 것이 핵심입니다.
이 외에도 마감공사 하자기준을 ‘미장’과 ‘도장’으로 구분하고, 세부 용어를 건축공사 표준시방서 기준에 맞게 변경함으로써 법적 해석의 통일성을 확보하고자 했습니다.
▶ 바닥구조 하자판정기준 신설
이번 개정에서 가장 핵심적인 부분은 ‘바닥구조 하자판정기준’의 신설입니다. 기존에는 바닥재의 하자만을 평가했으나, 이제는 바닥 구조층 전반에 대한 하자 여부를 법적으로 판단할 수 있게 되었습니다.
구체적으로는 다음 세 가지 항목이 하자판정 기준에 새로 추가되었습니다.
- 바닥구조 구성층의 두께가 설계도서보다 얇은 경우
- 측면 완충재가 누락되었거나 설계도와 다르게 시공된 경우
- 바닥구조 자재의 품질이 설계도서상 성능기준보다 부족한 경우
이러한 항목들은 모두 시공하자로 판단되며, 이 기준은 2022년 8월 4일 이후 사업계획승인 신청한 공동주택부터 적용됩니다.
▶ 바닥구조 조사방법 명문화
하자 판정의 객관성을 확보하기 위해, 바닥구조 조사방법도 명확하게 규정되었습니다. 이번 고시에서는 바닥충격음 측정 위치와 동일한 지점 5개소를 대상으로 다음과 같은 방식으로 측정합니다.
- 코어링 채취 방식 또는 코어링 구멍을 통한 두께 측정
- 하자심사·분쟁조정위원회가 인정하는 검사 방식
측면 완충재의 경우 걸레받이를 제거하여 육안으로 시공 여부를 조사하며, 벽체와 일체화되었는지도 평가 대상입니다. 자재 품질은 시공 당시의 품질시험 성적서를 기준으로 판정합니다.
▶ 마감공사 하자판정기준 개정
기존에는 마감공사 하자 항목에서 미장과 도장을 구분하지 않고 일괄적으로 평가했으나, 이번 개정을 통해 아래와 같이 항목이 구분되고 명확해졌습니다.
- 미장 부위: 망상균열, 변색, 들뜸, 박리, 탈락 등이 기능·안전·미관상 영향을 줄 경우 시공하자
- 도장 부위: 도막 갈라짐, 변색, 박락, 부식 등 발생 시 시공하자로 판단
이를 통해 시공 단계에서 품질관리를 보다 세분화할 수 있으며, 하자판정 시 해석상의 혼란도 줄어들 것으로 기대됩니다.
▶ 바닥구조 보수비용 산정기준 신설
바닥구조 하자가 발생했을 경우 보수비 산정기준이 명확하지 않아 분쟁의 여지가 컸습니다. 이에 따라 별표 17을 신설하여 항목별로 상세한 산정기준을 제시했습니다.
| 하자 항목 | 하자 유형 | 보수 산정 방식 요약 |
| 마감 모르타르 | 두께 부족 | 철거 + 모르타르 타설 + 마감재 재시공 |
| 경량기포콘크리트 | 변경 시공 | 전체 철거 + 완충재·배관 포함 재시공 |
| 슬래브 | 두께 부족 | 슬래브 보완 포함 전체 바닥 재시공 |
| 측면 완충재 | 미시공/오시공 | 걸레받이 철거 후 완충재 재시공 포함 |
이 기준을 통해 하자보수비 산정 시 객관적 기준이 마련되었으며, 보상 범위 분쟁도 감소할 전망입니다.
▶ 규제 재검토 조항 신설
신설된 제130조에 따라, 국토교통부장관은 바닥구조 조사방법에 대해 2025년 1월 1일을 기준으로 5년마다 타당성을 검토하도록 규정되었습니다.
이는 조사기술의 발전, 시공환경 변화, 건설 트렌드 등을 반영하여 제도를 지속적으로 개선할 수 있는 구조적 장치를 마련한 것으로 볼 수 있습니다.
▶ 한눈에 보는 요약
2022년 8월 이후 공동주택에 새 기준 적용
바닥구조 두께·자재 미달 시 시공하자 판단
하자 보수비 산정기준 별표 17로 구체화
마감공사 도장·미장 하자 기준 명확히 분리됨
더 자세한 내용은 아래에서 확인하세요.
▶ 적용 범위와 시기
이번 개정고시는 고시 발령일로부터 즉시 시행되며, 2022년 8월 4일 이후 「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 공동주택에 적용됩니다.
즉, 사후확인제 도입 이후에 착공된 공동주택은 모두 이번 개정안의 적용 대상이며, 과거 기준은 적용되지 않습니다.
시공사와 감리자, 발주자 및 입주예정자는 이 기준을 참고하여 시공·검수 단계에서 유의해야 하며, 분쟁 발생 시 기준 근거로 활용이 가능합니다.
▶ 제도 기대효과 및 시사점
이번 개정은 하자의 개념을 확대하고, 조사와 보수비 산정까지 실질적인 기준을 제시함으로써 입주자 보호와 시공 품질 강화라는 이중 효과를 기대할 수 있습니다.
특히, 바닥구조는 입주자 불만이 가장 많은 항목 중 하나이며, 중재 과정에서도 객관적 기준이 부족해 민원과 분쟁이 장기화되는 경우가 많았습니다.
제도 도입으로 하자판정과 보수에 있어 책임소재 명확화와 함께 행정처리 시간 단축이 가능해질 것으로 보이며, 건설사도 이에 따라 품질관리를 사전에 강화할 필요가 있습니다.
▶ 참고 가능한 외부 자료
- 국토교통부 보도자료:
https://www.molit.go.kr/USR/BORD0201/m_69/DTL.jsp?id=9500000000108 - 법제처 국가법령정보센터:
https://www.law.go.kr/ - 주택법 제15조 및 시행령:
https://www.law.go.kr/법령/주택법
정책 변화에 따른 책임과 권리는 분명해졌습니다.
공동주택 입주자와 시공사 모두 해당 내용을 꼭 확인하시길 바랍니다.
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