택지개발용지 공급방식 전환과 지침 개정 핵심 분석
공공시설용지 복합용도 허용 및 미매각 부지의 공공주택 전환 등 택지개발지침이 실질적으로 개정되었습니다. 변경 내용을 꼭 확인해보세요.
▶ 개정 배경과 정책 추진 목적
국토교통부는 2024년 6월 13일 민생토론회 후속조치로, 장기간 매각되지 않는 공공시설용지 및 공동주택건설용지에 대한 활용성을 제고하고 공급 유연성을 높이기 위해 「택지개발업무처리지침」을 일부 개정하였습니다.
이번 개정안의 핵심은 공공시설용지에 대해 지정매입자가 매입을 포기한 경우, 복합용도(일반 상업, 주거 등)로 전환을 허용함으로써 토지활용의 효율성을 높이고, 지구단위계획 변경을 통해 장기 미매각 부지에 공공분양주택을 공급할 수 있는 근거를 마련하는 데 있습니다.
또한, 최근 법령 개정에 따라 ‘문화재’ 용어를 ‘문화유산’으로 정비하여 법체계와의 일관성을 확보하였습니다.
▶ 주요 법령 개정 조항 정리
이번 개정안에서는 「택지개발업무처리지침」의 다음 조항이 중심적으로 수정 및 신설되었습니다.
- 제5조제1항제1호: '문화재보호법령' → '문화유산의 보존 및 활용에 관한 법령'으로 변경
- 제13조제1항제3호: '문화재' → '문화유산'으로 변경
- 제19조제6항 신설: 공공시설용지의 복합용도 계획 허용
- 제35조제1항, 제4항 신설: 공급 불가능 시 용도 전환, 차익 발생 시 지역환원
- 제36조제2항제11호 신설: 2년 이상 미매각된 공동주택건설용지의 공공주택 전환 허용
이러한 조항들은 실질적인 사업 추진 시 해석의 혼란을 줄이고, 사업시행자의 대응력을 제고할 수 있는 내용을 담고 있습니다.
▶ 공공시설용지의 복합용도 전환 근거 마련
기존에는 공공시설용지로 지정된 토지가 매각되지 않을 경우에 대한 명확한 대안이 부재하여, 사업시행자 및 지자체는 방치된 유휴토지에 대한 대응에 어려움을 겪었습니다.
이에 따라, 이번 개정에서는 다음과 같은 조치를 새롭게 마련하였습니다.
- 「택지개발업무처리지침」 제19조 제6항 신설
- 지정매입자가 매입을 포기할 경우, 허용 가능한 용도를 포함한 복합용도 계획 수립 가능
- 단, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제43조에 따른 도시·군계획시설로 반드시 결정되어야 하는 용도는 제외
이러한 조항은 향후 택지지구 내 불확실성을 줄이고, 보다 유연하고 실용적인 공급계획 수립에 기여할 것입니다.
▶ 용도 전환 절차 및 시점 명시
공공시설용지에 대해 사전에 용도 재검토를 위한 시점이 명확히 설정되었습니다.
- 제35조제1항 신설
- 준공 1년 6개월 전까지 사업시행자는 공급여건, 매입계획, 활용계획 등을 점검
- 당초 용도 공급이 불가능하다고 판단되면, 공급 가능한 다른 용도 또는 유보지로 변경
- 단, 복합용도로 계획된 경우는 제외
이 조항은 개발사업 후반부에 발생할 수 있는 비효율적 토지 활용을 방지하고, 공공용지 매각 실패에 따른 리스크를 조기에 대응할 수 있게 합니다.
▶ 매각 실패로 인한 가격 차익의 지역 환원 제도화
기존에는 매각 실패 후 용도를 전환했을 때 발생하는 공급가격 차익에 대한 별도의 처리 기준이 없었습니다. 이번 개정에서는 아래와 같은 내용이 신설되었습니다.
- 제35조제4항 신설
- 당초 용도 외의 방식으로 공급하여 차익이 발생할 경우
- 해당 차익은 관할 지자체와 협의하여 문화·복지시설 설치 등에 활용 가능
이는 사업에서 발생한 이익을 해당 지역사회로 환원하는 체계를 명확히 하여, 지역공동체 환원에 대한 제도적 기반을 마련한 점에서 의미가 큽니다.
▶ 한눈에 보는 요약
공공시설용지 복합용도 계획 허용
미매각 부지 공공주택 전환 가능
공급차익은 지역환원에 활용 가능
문화재 용어 → 문화유산으로 정비
더 자세한 내용은 아래에서 확인하세요.
▶ 공동주택용지의 공공분양주택 전환 허용
제36조 제2항에 ‘11호’를 신설함으로써, 장기간 미매각된 공동주택건설용지에 공공분양주택을 공급할 수 있는 길이 열렸습니다.
- 대상: 공급공고 이후 2년 이상 매각되지 않은 부지
- 조치: 「공공주택 특별법」 제2조제1호나목에 따른 공공분양주택 공급 가능
- 의미: 민간시장 공급 한계 극복 및 공공주택 확보 수단으로 작용 가능
이는 택지개발지구 내 미활용 자원의 공공성 강화에 기여하며, 주택 수급의 안정성과 시장 공급 유연성을 확보할 수 있는 기반이 됩니다.
▶ 도시형공장용지 추천서 양식 개정
개정안에서는 별지 제4호서식도 개정되었습니다. 이는 도시형공장, 산업시설용지 등 특정 용지의 공급 대상자 추천 시 사용되는 문서입니다.
- 추천사유에 '지역발전, 고용창출' 등 반드시 포함
- 전자문서 제출 시 직인 생략 가능
- 참고서류: 사업자등록증, 법인등기부 등본, 법인인감증명서 등 포함
양식의 간소화와 요건 명확화는 신청 편의성을 높이고, 행정절차 간소화에 기여할 수 있습니다.
▶ 문화재 용어 일관성 확보
문화재 관련 용어가 기존 ‘문화재보호법령’, ‘문화재’에서 ‘문화유산의 보존 및 활용에 관한 법령’, ‘문화유산’으로 일괄 변경되었습니다.
- 제5조제1항제1호 및 제13조제1항제3호가 개정 대상
- 문화유산법령 개정사항 반영
- 향후 관련 정책 및 지침 간 법령용어 일치성 확보 가능
이는 향후 유사 정책 간 정합성 유지와 행정 해석의 일관성 확보에 큰 도움이 됩니다.
▶ 정책 적용 및 영향 대상
이번 개정안의 적용 대상은 택지개발사업을 수행 중이거나 계획 중인 공공 및 민간사업시행자 전반에 해당됩니다.
- 공공기관: LH공사, 지방공사 등
- 민간부문: 민간택지개발 시행사, 공동주택건설 사업자
- 지자체: 공공시설용지 배정 및 공급계획 수립 주체
특히 지구단위계획 변경 및 매각 차익의 지역 환원 조항은 기초지자체 단위에서의 정책기획에 유의미한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
▶ 향후 기대 효과
- 매각 실패 리스크 감소
→ 사전 점검과 용도 전환을 통해 공급 계획 안정성 제고 - 공공자산 활용도 제고
→ 유보지 방지 및 주택공급 유연성 확보 - 지역 환원체계 구축
→ 지역 내 복지·문화시설 투자 가능성 확대 - 행정 일관성 강화
→ 법령 정비와 절차 간소화로 정책 이해도 증진
▶ 관련 외부링크 안내
- 국토교통부 공식 누리집:
https://www.molit.go.kr - 택지개발업무처리지침 전문 열람 (법령정보센터):
https://www.law.go.kr/LSW/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000193266 - 한국토지주택공사(LH):
https://www.lh.or.kr
정책 변화는 사업 방향에 실질적인 영향을 미칩니다.
이번 개정안은 특히 공급계획 유연성과 지역 환원 체계를 강화한 만큼, 사업시행자와 지자체는 내용을 반드시 숙지하고 활용하시길 바랍니다.
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