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공업지역정비사업채권 매입 대상 및 금액 기준 총정리

행정정책 가이드북 2025. 7. 2. 09:22
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공업지역 정비사업 추진 시 채권 매입 대상과 금액 기준을 체계적으로 정리한 실무 정책 해설

공업지역정비사업 대상별 매입금액 기준과 면제 조건, 주요 정책 변화사항을 정리했습니다. 사업자라면 반드시 확인하세요.

▶ 공업지역정비사업채권 제도 개요

「도시 공업지역의 관리 및 활성화에 관한 특별법」 시행령 별표 1은 공업지역 정비사업과 관련된 자의 채권 매입 의무를 명확히 규정하고 있다. 이 제도는 노후 공업지역을 체계적으로 정비하고, 해당 지역의 기반시설 확보를 위한 재정 확보 수단으로 활용된다. 특히 수익성 있는 민간개발을 전제로 한 경우, 공공기여의 형태로 일정 금액의 채권을 의무적으로 매입하도록 하여 공공부담을 줄이려는 정책적 목적이 담겨 있다.

도시공업지역 내 토지이용의 비효율성 문제와 공장 이전 등으로 인한 도심공업지역의 공동화 현상을 방지하고, 산업재생 기반을 마련하기 위해 이 제도는 공익적 역할을 수행한다. 따라서 제도의 적용 범위, 매입 금액 기준, 면제 조건 등을 정확히 이해하는 것이 중요하다.

▶ 매입 대상자별 적용 기준 차이

별표 1에서는 공업지역정비사업채권의 매입 대상자를 세 가지로 구분하여, 각기 다른 방식으로 채권 매입액을 산정한다. 첫 번째는 '수용 또는 사용방식의 사업자 및 도급계약 체결자', 두 번째는 '그 외 자력 시행자', 세 번째는 '토지형질변경 허가자'이다.

수용 또는 사용방식에 해당하는 사업자는 공공성이 일부 인정되지만, 실제 공사를 수행하는 도급계약 체결자가 사업 수익을 일부 공유하는 만큼, 계약금액의 일정 비율(3%)을 채권으로 매입해야 한다. 반면 자력 시행자나 형질변경 허가자는 면적 단위로 매입금액이 산정된다.

이는 수익 규모에 따라 부담의 강도를 다르게 부과하는 구조로, 형평성과 사업 특성을 모두 고려한 차등 기준이라 할 수 있다.

▶ 공사도급계약 체결자의 매입금액

공사도급계약 체결자의 경우, 공업지역정비사업에 따른 계약금액이 일정 금액 이상일 경우, 그 전체 금액의 3%를 공업지역정비사업채권으로 매입해야 한다. 이는 해당 사업을 통해 발생하는 민간 수익의 일부를 공공 목적으로 환수하는 성격을 가진다.

예를 들어 200억 원 규모의 도급계약이 체결되었다면, 해당 사업자는 반드시 6억 원 상당의 채권을 매입해야 하며, 이는 실제 계약서 상 명기되어야 할 중요한 조건이다. 해당 규정은 법 제27조 제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하는 사업자에게 적용된다.

이 경우 채권 매입금액은 개발사업 초기 자금조달 계획에도 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 금융계획 단계에서부터 이를 고려해야 사업 추진에 차질이 없다.

▶ 자력 시행자의 매입 기준: 면적당 정액

공공의 수용·사용 절차를 통하지 않고 민간이 자력으로 정비사업을 시행할 경우, 면적 기준으로 채권 매입액이 산정된다. 시행면적 3.3㎡당 20,000원의 고정 단가가 적용되며, 이는 별도의 비율 산정 없이 면적에 따라 총액이 산출되는 구조다.

예를 들어 9,900㎡의 정비사업을 시행한다면, 3.3㎡ 기준으로 환산 시 약 3,000단위가 되며, 이에 따라 총 6천만 원의 채권 매입이 요구된다. 이 단가는 모든 시·군에 일률 적용되지 않고, 해당 지방자치단체 조례에 따라 조정될 수 있다.

따라서 실제 사업지 소재 지자체의 조례를 반드시 확인해야 하며, 예산 수립 시 가변 비용 항목으로 편성해두는 것이 바람직하다.

▶ 토지형질변경 허가자의 채권 매입

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조 제1항 제2호에 따른 형질변경허가를 받은 경우에도, 공업지역 내 개발 성격이 강한 사업으로 간주되어 채권 매입 의무가 발생한다. 이 경우에도 시행면적 3.3㎡당 20,000원의 기준이 동일하게 적용된다.

형질변경을 통해 공장을 신축하거나 산업단지 용지를 조성하는 경우, 해당 면적 전체에 대해 채권 매입이 적용되므로, 허가 신청 단계에서부터 총부담금을 산정해두는 것이 필요하다.

또한 이 경우에도 시·군 조례에 따라 단가가 달라질 수 있으며, 채권 매입은 개발행위 허가서가 발급되기 이전에 완료되어야 한다는 점에 유의해야 한다.

▶ 채권 매입 금액의 최저 한도 규정

공업지역정비사업채권의 매입금액이 너무 적은 경우, 행정비용 및 운영상의 비효율을 방지하기 위해 최저 매입금액 규정이 존재한다. 원칙적으로 매입금액이 1만 원 이상일 경우에만 의무가 발생하며, 5천 원 이상 1만 원 미만은 1만 원으로 간주하고, 5천 원 미만은 면제 처리된다.

이 규정은 소규모 개발 또는 면적이 아주 작을 경우 발생하는 채권 발행 비용을 줄이기 위한 조치로, 실무 처리 단계에서 명확한 기준선을 제공한다.

▶ 채권 매입 의무 면제 대상 기관

공업지역정비사업채권의 매입 의무는 일부 기관에게는 면제된다. 이는 공공기관 및 국가기관, 국제기구 등이 공익사업을 수행할 때 발생할 수 있는 이중부담을 방지하고, 국가 재정 운용의 일관성을 확보하기 위한 장치이다.

면제 대상은 다음과 같다:

  1. 국가기관 및 그 소속기관
  2. 지방자치단체 및 소속기관
  3. 한국토지주택공사(LH), 한국수자원공사(K-water), 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등 법에 따른 주요 공공기관
  4. 혁신도시 개발과 관련한 매입공공기관
  5. 지방공기업
  6. 외국정부기관, 국제기구, 미군 및 유엔군 등

이들 기관은 일반적인 공익 목적 사업 수행 주체로 간주되어, 정비사업과 관련한 채권 매입 의무에서 제외된다.

▶ 토지 조건에 따른 면제 사유

다음과 같은 경우에도, 토지 성격이나 개발 목적에 따라 채권 매입이 면제된다. 이는 국민 주거 안정, 농업·축산업 보호, 사회기반시설 확충 등 정책 목적에 따라 차등 적용된 면제 기준이다.

면제 사유는 다음과 같다:

  1. 법 제27조 제1항 제4~9호에 해당하는 자가 시행하는 사업 중, 형질 변경이 없는 면적
  2. 영농 및 축산 목적의 형질 변경 허가를 받은 경우
  3. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 기반시설 건설 목적
  4. 국민주택 등 면적이 제한된 공공주택 건설 목적의 토지
    •    전용 60㎡ 이하 (공용 포함 시 70㎡ 이하)
    •    그 외 주택이라도 국가 또는 지자체에 기부채납되는 토지
  5. 도시철도채권 매입 대상 면적과 중복되는 경우

이러한 기준은 개발 목적과 실수요자의 성격을 고려한 것으로, 실질적인 공익성을 확보한 경우에 한해 매입의무를 면제한다.

▶ 시장·군수 등의 재량에 의한 면제

정책 운영의 융통성을 확보하기 위해, 시장이나 군수는 예외적 사유가 존재할 경우 채권 매입 의무를 면제할 수 있다. 예를 들어 천재지변, 대규모 재해, 또는 기타 사회적·경제적 이유로 인해 채권 매입이 부적절하다고 판단될 경우에는 지방자치단체장이 직접 면제를 결정할 수 있다.

이 조항은 일종의 '재량권 조항'으로, 경직된 제도 운영에 유연성을 부여하는 역할을 한다. 특히 예외 상황에서의 과도한 부담을 막고, 지역 여건에 따라 정책이 탄력적으로 적용될 수 있도록 한다.

▶ 지역 조례에 따른 단가 조정 가능성

앞서 언급한 3.3㎡당 20,000원의 매입 단가는 모든 지역에 동일하게 적용되지 않는다. 별표 1의 비고에 따라, 각 지방자치단체는 조례를 통해 해당 금액을 조정할 수 있도록 허용되어 있다.

예를 들어 인구 밀집 지역 또는 사업성이 높은 수도권 일부 지역에서는 이 단가를 상향 조정할 가능성이 있고, 반대로 지방 중소도시에서는 정비사업 촉진을 위해 단가를 완화할 수도 있다.

이에 따라 사업자는 개발 대상 지역의 도시계획 조례를 반드시 사전에 확인해야 하며, 이 정보는 지자체 도시정책과 또는 토지이용계획포털에서 확인 가능하다.

▶ 채권 매입 방식 및 절차

공업지역정비사업채권은 통상 해당 시·군이 지정한 금융기관 또는 지정계좌를 통해 매입한다. 매입 시기는 사업 허가 전까지 완료되어야 하며, 사업자가 허가서 제출 시 매입 증빙자료(영수증 또는 매입확인서)를 함께 제출해야 한다.

채권은 유가증권으로서 일정 기간이 지나면 원금 회수 또는 양도가 가능하지만, 일반적으로는 환금성이 높지 않아 유동성 확보가 어렵다는 점도 유의할 필요가 있다.

실무적으로는 세무사·감정평가사 등 전문가와 협의하여 매입 시기 및 세무처리를 병행하는 것이 권장된다.

▶ 한눈에 보는 요약

공사 도급계약자는 계약금액의 3% 매입
자력 시행자는 3.3㎡당 2만원 부담
국가·지자체·공공기관은 면제 대상
주택·농지·기부채납 토지도 면제 가능

공업지역정비사업채권 매입 대상 및 금액 기준

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▶ 제도의 실질적 정책 효과

공업지역정비사업채권 제도는 정비사업 추진 과정에서 발생하는 민간의 수익 일부를 공공의 형태로 환수함으로써, 정비사업에 따른 기반시설 확충 및 도시 기능 회복에 재원을 투입할 수 있게 해준다.

또한 지역 주민의 불편 해소와 기업 유치 기반 마련 등 정비사업의 실질적 효과를 높이는 역할을 하며, 채권제도 자체가 개발 억제 요소가 되지 않도록 면제 제도를 병행하여 균형 있게 설계되어 있다는 점이 정책적 강점이다.

▶ 향후 제도 개선 필요성

다만, 일부 민간사업자는 채권 매입 부담을 이유로 정비사업 참여를 주저하거나 사업 규모를 축소하는 경우가 있다. 이로 인해 사업 지연 또는 도시 재생이 늦어지는 사례도 존재한다.

따라서 향후 제도 개선 시, 개발이익의 수준에 따라 매입률을 탄력 조정하거나, 일정 기준 이하 소규모 사업자에 대한 부분 감면도 정책 대안으로 고려될 수 있다.

▶ 관련 법령 및 참고 링크

정비사업을 준비하는 민간사업자와 지방자치단체 모두에게 실질적인 가이드가 되는 제도입니다.
정책 내용을 충분히 이해하고 사전에 검토해 사업에 반영하시길 바랍니다.

 

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