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개발부담금 산정 시 준공 전 완료 사업에 적용되는 토지면적 기준 정리

행정정책 가이드북 2025. 6. 28. 21:57
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개발사업 준공 전 완료 시 건축물 바닥면적에 따른 부과 토지 산정기준

개발이익 환수법 시행규칙 개정에 따라 준공 전 완료된 개발사업에도 개발부담금이 부과되며, 바닥면적 기준 토지면적 배수 규정이 핵심입니다.

▶ 도시지역 건축물 토지면적 기준

개발부담금은 개발이익을 환수하기 위한 제도로, 개발사업이 준공되기 전에 완료된 경우에도 일정한 면적 기준에 따라 부담금이 부과됩니다. 이 기준은 해당 건축물의 ‘바닥면적’에 비례하며, 용도지역에 따라 적용 배수가 다릅니다.

도시지역에 위치한 건축물의 경우, 지역 유형에 따라 다음과 같은 배수로 부과 대상 토지 면적을 산정합니다.

  • 전용주거지역: 바닥면적의 5배
  • 일반주거, 전용공업, 일반공업, 준공업지역: 바닥면적의 4배
  • 준주거, 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업지역: 바닥면적의 3배
  • 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지지역: 바닥면적의 7배
  • 용도지역이 지정되지 않은 지역: 바닥면적의 4배

이처럼 용도지역에 따라 차등 적용되는 것은 토지의 사용 목적과 가치에 따라 개발이익의 규모가 달라지는 특성을 반영한 것입니다.

▶ 도시지역 외 건축물의 일률 기준

도시지역 외의 모든 지역은 별도 세분 없이 일괄적으로 ‘바닥면적의 7배’ 기준이 적용됩니다. 이는 해당 지역들이 개발에 따른 가치 상승 폭이 상대적으로 크지 않음을 고려한 조치입니다.

예를 들어 농촌지역, 임야, 개발제한구역 등 도시계획이 적용되지 않는 지역에서 건축물이 조기에 완공되었을 경우에도 바닥면적의 7배를 기준으로 부과 대상 면적이 산정됩니다.

▶ 공장 건축물의 예외 기준

공장용 건축물의 경우는 일반 건축물과 달리, 「지방세법 시행령」 제102조 제1항 제1호에서 규정한 ‘공장입지기준면적’을 적용합니다. 즉, 바닥면적의 단순 배수가 아니라 법령에서 정한 기준면적이 그대로 적용됩니다.

예를 들어, 1종 일반지역에서의 공장은 1,000㎡ 이상의 부지가 필요하다는 기준이 있을 경우, 해당 기준이 부과 대상 면적이 됩니다.

이는 산업시설의 특성과 구조적 제한을 반영하여 설계된 예외 규정으로, 제조업 기반 시설의 부담 완화 목적이 함께 반영되어 있습니다.

▶ 실제 적용 사례 분석

바닥면적이 400㎡인 상가 건축물이 일반상업지역에 조기에 준공된 경우, 적용 배수는 3배로서:

400㎡ × 3배 = 1,200㎡

보전녹지지역에 동일한 규모의 건축물이 위치할 경우에는 7배 기준이 적용되어:

400㎡ × 7배 = 2,800㎡

같은 규모라도 위치한 지역의 용도에 따라 개발부담금 부과 대상 면적이 최대 2배 이상 차이가 발생합니다.

▶ 개발이익 환수법상 조기 준공 개념

‘조기 준공’이란, 개발사업이 인허가상 정해진 기간보다 빠르게 완료되어 실질적으로 이익이 실현된 경우를 말하며, 이때 개발부담금 회피 방지를 위해 별도의 면적 기준이 설정된 것입니다.

이 조항은 제5조와 직결되며, 그 핵심은 ‘개발사업이 완료되었는지 여부’가 아닌 ‘실제 이익 실현 가능성’에 따라 부과 기준을 차등화하는 것입니다.

▶ 제도적 배경과 정책 목적

「개발이익 환수에 관한 법률」은 민간의 개발이익을 공공이 일정 부분 환수함으로써 국토의 균형발전과 투기 방지를 목적으로 합니다. 따라서 사업이 완전한 준공을 마치지 않았더라도 실질적으로 건축물이 사용되고 있다면, 동일한 기준으로 부담금을 적용하겠다는 것이 법제도의 취지입니다.

이러한 기준은 사업자의 조기 완공을 통한 회피 시도를 차단하고, 형평성 있는 제세부담을 구현하기 위한 장치로 해석됩니다.

▶ 한눈에 보는 요약

도시지역은 용도에 따라 3~7배 적용
비도시지역은 일률적으로 7배 적용
공장은 지방세법 기준면적을 별도 적용
바닥면적 기준 산정 방식으로 형평 유지

개발사업의 준공 전 완료 시 개발부담금 부과 대상 토지 면적 산정 기준

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더 자세한 내용은 아래에서 확인하세요.

▶ 주요 용어 정의 및 비교 정리

  • 건축물 바닥면적: 일반적으로 1층 바닥면적을 기준으로 하며, 연면적이 아님
  • 용도지역: 국토계획법에 따른 지역 구분(주거, 공업, 상업, 녹지 등)
  • 공장입지기준면적: 산업시설별 최소 입지면적 기준으로, 주로 제조업 시설에 적용
  • 준공 전 완료: 개발행위가 마무리되어 사실상 건축물이 사용되는 상태이나, 정식 준공 인가 전의 상태

▶ 관련 법령 및 참고 링크

▶ 제도 적용상 유의사항

  1. 해당 기준은 단순히 인허가 일자 기준이 아니라 ‘완료된 시점’이 판단 기준입니다.
  2. 현장 실사나 위성사진을 통해 실제 완공 여부를 판단할 수 있습니다.
  3. 기준 적용 시, 건축물의 용도 해석이 중요하므로 사전에 행정기관과 협의 필요

▶ 타 제도와의 연계성 검토

이 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 지정과 밀접히 연계되며, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」의 공장입지 규정과도 구조적으로 연결됩니다.

따라서 사업 초기 단계에서 각종 법령을 통합적으로 검토해야 예측 가능한 개발부담금 산정이 가능합니다.

▶ 예상되는 정책 효과

  • 조기 완료 사업에 대한 형평성 있는 개발이익 환수 가능
  • 지역별·용도별 차등 기준을 통해 공공의 지대 상승 효과 일부 회수
  • 공장 등 예외 시설에 대해 산업 진흥과 과세형평 간 절충 유지

▶ 정책을 꼭 챙겨보시길 바랍니다

사업계획 수립 단계에서부터 기준을 명확히 이해하고, 불필요한 부담 발생을 사전에 예방하는 것이 중요합니다.

정책 내용은 지속적으로 변경될 수 있으므로, 최신 개정 사항을 주기적으로 확인하시기 바랍니다.

 

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