공공주택 업무처리지침 개정으로 공급 유연성 강화
공공시설용지 복합용도 허용 및 임대주택 용지가격 개편
공공시설용지 복합용도 허용, 장기민간임대 공급가 인하 등 핵심 제도 개편으로 공공주택 정책이 달라집니다.
▶ 개정 배경 및 목적 요약
이번 개정은 2024년 민생토론회 및 임대주택 공급방안 발표 이후, 제도 운영상 나타난 미비점을 보완하고, 공공주택 공급의 실효성과 유연성을 제고하기 위한 조치입니다. 특히, 미매각된 공공시설용지의 활용 방안, 공공지원민간임대의 공급가 기준 개편, 공공분양 유도를 위한 지구단위계획 완화 등이 주요 골자입니다.
▶ 공공시설용지 복합용도 계획 신설
개정안 제13조 제7항과 제23조에 따라, 당초 공공시설용지로 지정된 토지가 지정매입자의 포기로 인해 활용이 어렵게 되는 경우, 해당 용지에 대해 복합용도(단, 도시·군계획시설 제외) 계획이 가능해졌습니다.
공공주택사업자는 준공 1년 6개월 전 공공시설용지에 대한 점검을 실시하고, 활용이 어렵다고 판단되면 해당 용도를 변경하거나 유보지로 설정해야 합니다. 또한 매입 포기 후 다른 용도로 공급해 가격 차익이 발생하면, 그 이익을 지역 문화·복지시설 설치 등에 사용할 수 있도록 허용되었습니다.
▶ 지자체 의견 반영 절차 의무화
신설된 제6조 제4항 및 제5항에서는, 지자체장이 지구 지정 전 첨단산업 및 외국인투자기업 관련 주요 정책사업 포함 여부를 사전에 검토하고 의견을 제시하도록 명문화했습니다.
이는 지자체와 국가 간 협업을 강화하고, 국가 첨단전략산업의 입지를 선제적으로 확보하기 위한 조치로 해석됩니다. 주택지구 지정 단계부터 전략적 판단이 가능해지는 기반이 마련된 셈입니다.
▶ 기부채납 대상 확대 및 기준 명확화
기존에는 기반시설 중심으로 제한됐던 도심복합사업의 기부채납 대상에 공공임대주택 및 기숙사 등이 새롭게 포함되었습니다(제20조의7 제8항 제3호 신설). 이는 해당 지역의 수요에 맞춘 공공시설 확보를 지원하려는 의도입니다.
이 조치는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조의2에 따라 공공필요성이 인정되고, 조례로 정하는 시설을 포괄합니다.
▶ 장기민간임대주택 공급가 인하
[별표 2]의 개정으로 공공지원민간임대주택(20년 이상 장기임대) 공급 시 토지공급가격이 완화됩니다. 대지면적 기준으로:
- 감정가와 조성원가의 산술평균으로 공급
- 주거지원대상자에게 공급되는 부분은 조성원가로 공급
이는 민간임대사업자에게 안정적인 수익성을 보장하고, 공공임대주택과 유사한 수준의 임대주택 공급을 유도하기 위한 경제적 유인책입니다.
▶ 장기 미매각 부지 활용 유도
공공주택지구 내 공동주택 건설용지가 2년 이상 매각되지 않을 경우, 기존 지구단위계획 변경 없이 공공분양주택 공급을 허용하는 조항이 신설되었습니다(제24조 제3항 제9호 신설).
이는 준공 후 5년간 지구단위계획 변경 금지 원칙의 예외 조항으로, 미매각 토지를 활용한 주택공급 확대를 목표로 합니다. 미분양 리스크 완화와 공공주택 수급 안정이 기대됩니다.
▶ 스마트도시 용어 체계 일원화
유비쿼터스도시라는 기존 표현이 스마트도시로 일괄 변경되었습니다(제14조의2 개정). 용어 통일을 통해 사업 간 혼란을 줄이고, 정책의 현대화를 반영한 조치입니다.
▶ 한눈에 보는 요약
공공시설용지 복합용도 가능
공공지원민간임대 공급가 인하
지자체 사전 의견 제출 의무화
공공분양 위한 용도 전환 허용
더 자세한 내용은 아래에서 확인하세요.
▶ 공급가격 기준 세부 정리
- 장기공공임대주택용지
- 조성원가 이하 공급
- 주택 면적별로 수도권·부산권·기타 지역 차등 적용
- 공공임대주택용지(장기공공 제외)
- 조성원가 60~85% 수준
- 괄호 안 숫자는 공공지원민간임대주택 공급 시 적용 가능 수준
- 공공지원민간임대주택용지
- 대지면적으로 공급
- 85㎡ 이하: 조성원가
- 20년 이상 임대: 감정가와 조성원가의 평균
- 공립학교 용지: 무상
- 사립학교, 단독주택용지 등: 감정가 기준
- 상업 및 주상복합: 경쟁입찰 또는 감정가 혼합
▶ 실제 적용 사례 시나리오
- 수도권 A지구 내 공공시설용지가 지정매입자의 포기로 미활용될 경우
→ 복합용도(예: 소규모 문화시설+커뮤니티센터) 계획 수립 가능 - 부산권 B지구의 85㎡ 초과 공공지원민간임대 공급 시
→ 대지면적 기준 산술평균 가격 적용으로 공급가 절감 - 지구 지정 전, 외국인투자기업 C의 입지 가능성이 제기되면
→ 지자체가 검토 후 의견을 제출하고, 주택사업자는 확인 절차 진행
▶ 기대 효과 및 제도 비교
기존에는 공공시설용지 매각 실패 시 방안이 미비했으나, 이번 개정으로 사전검토, 복합용도 계획, 용도전환 절차까지 구체화되어 사업의 예측가능성이 향상됩니다.
또한 공급가 인하로 인해 민간참여형 장기임대 확대가 가능해졌으며, 시장의 공급 다변화에도 기여할 수 있습니다. 다만, 지자체의 책임성과 판단 역량이 더욱 중요해질 전망입니다.
▶ 관련 제도와의 연계
- 「공공주택특별법」: 공공주택의 정의 및 공급 방식 명시
- 「민간임대주택에 관한 특별법」: 민간공급 기반 확장
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」: 용도지역 및 시설의 기준 제공
위 개정은 이러한 법률들과 밀접하게 연계되며, 공공과 민간 간 균형 있는 주택 정책 운용의 기반을 다졌다고 볼 수 있습니다.
▶ 제도 개선을 위한 향후 과제
- 복합용도 계획의 실효성 확보
- 기부채납 대상시설에 대한 기준 세분화
- 매각 차익 활용 범위의 명확한 가이드라인 필요
- 지자체 의견 제출의 실질 반영 여부 지속 검토
▶ 공공기관 공식 링크
- 국토교통부 공공주택 지침 안내: https://www.molit.go.kr/USR/WPGE0201/m_36484/DTL.jsp?id=19448
- 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr
- 한국토지주택공사(LH): https://www.lh.or.kr
정책에 따른 용지 활용 유연성이 높아지고
공공지원형 임대주택의 공급 기반도 강화됩니다.
정책을 꼭 챙겨보시길 바랍니다.